​房子会降价吗？

房子会降价吗？

最近地产政策有点猛。

是着急了。

7月24日 中共中央政治局会议定调地产：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。2016年首提的“房住不炒”退出历史舞台。

7月27日晚，住建部提出：进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率，改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策。

很多人都在抱怨，为啥国家不直接降房价，房子便宜到大家能买得起，自然就卖出去了。

政府很无奈，是真的不敢降房价。

在品牌房企干了十几年投资，我来告诉你为什么政府不敢降房价。

开发商盖一个楼盘一般有这几项成本：（1）土地成本；（2）开发建设成本；（3）融资成本；（4）销售费用；（5）各项税费。（1）~（3）项是核心成本，基本占到总成本的80%左右，这样感受不直观，举个例子：

假设某个在售楼盘的房子单价卖2万元/㎡，成本构成基本是这样的：

（1）土地成本：占售价的30%-50%，城市等级越高，土地成本的占比相对越高。所以，你看到房子的售价，有将近一半是政府卖地时的收入。

（2）开发建设成本：占售价的20%-40%（综合建安、市政园林、地库、配套设施费等）

（3）融资成本：拿地阶段，银行配资土地款的70%（假设土地款1个亿，开发商自己掏3000万，银行配资7000万），这部分资金年化成本约4-6%，再如果涉及到夹层、前融配资，年化资金成本能干到10%-20%，这也是恒大为什么出现债务危机的原因，利息成本太高。

就这三项，如果遇到销售不景气，能直接干趴一个项目，我们过去的纯住宅项目，净利润率能到5%就不错了。

所以，房地产真的挣钱吗？挣钱，但钱主要流向了（1）-（3）。

如果房子降价了，会出现什么后果？

1、本来项目利润就不高，一降价，开发商亏本，本来还可以多个项目平衡，碰到全国市场都不好，那就没办法拆东墙补西墙，开发商暴雷；

2、开发商暴雷导致开发建设款项不能及时、足额支付给总包，总包是谁？一大批国企，中建、中铁、中冶等等，总包暴雷；

3、开发商暴雷导致银行贷出去的钱收不回来，银行坏账风险，老百姓存在银行的钱就有损失的风险；

4、政府的土地卖不出去，财政收入就会有大缺口，政府有破产风险，城市的公建、基建、各项运维就没有费用支撑，公务员也会发不出工资。

这还只是其中几个方面，所以，不是政府不愿意房子降价，是真的不敢降价。

再一个，因为降价导致的业主维权事件也让政府不得不防范。毕竟一套房子是掏空了家庭6个成员的钱包换来的，稳定胜过一切。

中国经济30年的高歌猛进，地产确实做了很大的贡献：政府的腰包鼓了，城市建设漂亮了，银行的资金流动性和收益性强了，又带动了上下游产业（家具家电、建材、装修、营销服务等）的兴旺，可以说，一业兴，百业兴。

但此一时彼一时，人口红利殆尽后，苦果开始慢慢浮现。

最好的解决方案是：用时间换空间，保持平稳，最好有微微涨幅，因为这牵扯整体经济大盘。

一切交给时间。

时代中的我们别无选择。